Las oficinas se encomiendan a la recuperación en V
Las rentas en el mercado de oficinas se mantuvieron estables debido a la falta de actividad del segmento en 2020, pero para 2021 se esperan turbulencias.
Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.
A inicio de año, el mercado de oficinas despuntaba como uno de los más resistentes y seguros del real estate a las puertas de un cambio de ciclo, pero con el estallido del coronavirus las oficinas se vaciaron quedando en la cuerda floja de forma inesperada. Con todo, este tipo de activos dejaron de ocupar el primer puesto en volumen de inversión, tras caer un 52% en 2020, para dejar paso al residencial, un segmento más resistente a la crisis. En total, el segmento captó 2.000 millones de euros en 2020, representando en un 21% del total de la inversión inmobiliaria del año, según previsiones de Cbre.
Madrid y Barcelona están levantando el sector con la mayoría de las nuevas promociones. La consultora estima que Madrid recibió el 65% de la inversión, mientras que Barcelona registró el 35% restante. La actividad se paró de forma abrupta en marzo, pero tras la desescalada regresó el goteo de operaciones. Los inversores se volvieron a fijar en los activos core y core+, dejando a un lado las inversiones oportunistas y de value add. Además, la mayoría fueron encabezadas por capital internacional.
Hasta el tercer trimestre del año, el último del que se tienen datos, la contratación acumulada en Madrid era de 265.000 metros cuadrados, de los cuales 96.000 metros cuadrados se absorbieron entre julio y septiembre, lo que supone duplicar las cifras del segundo trimestre.
En 2021 se añadirán un millón de metros cuadrados de oficinas al mercado español
Según datos de Cbre, a cierre del tercer trimestre del año, la contratación de espacios de oficina en la capital era de 225.000 metros cuadrados, lo que supuso una caída del 52% respecto al mismo periodo del año anterior. La oferta vacante en Madrid era del 9,6%. Esta cifra registró un ligero repunte respecto a la desocupación en el segundo trimestre, que era del 9%. En total, la capital cuenta con 1,2 millones de metros cuadrados disponibles. Este aumento se produjo por la vuelta al mercado de superficie de segunda mano, sobre todo a través de subarriendos, una modalidad de oferta hasta el momento sin relevancia en el mercado de oficinas pero que la pandemia ha impulsado.
Los espacios de calidad continúan liderando el interés de la demanda, tal como demuestra que el 60% de la superficie contratada en el tercer trimestre fuera de edificios de alta calidad. Como resultado, la tasa de desocupación de estos activos se mantiene muy baja, un 2,5% del stock local. En el city business district (CBD) la tasa de desocupación en los edificios de alta calidad es del 1,8%, mientras que en central secundario cuentan con un stock del 0,9%.
La tendencia al alza que mantenían las rentas de oficinas se vio detenida a principios de año a causa del Covid-19. A cierra del tercer trimestre, las rentas en el CBD se mantenían estables en 36,25 euros por metro cuadrado y mes. Aunque los expertos apuntan a que la cifra puede caer en las zonas de mayor ocupación los próximos meses. En cuanto a la renta media, en octubre se mantenía en 17,3 euros por metro cuadrado al mes, lo que supuso un ligero descenso respecto a 2019.
A pesar de que los procesos de venta en el mercado han sido pocos, los inversores se han seguido fijando en los activos bien ubicados, que apenas registraron bajadas de precios. Las rentabilidades se mantienen estables en torno al 3,25% en el CBD.
Por su parte, en Barcelona la absorción se situó en torno a 123.000 metros cuadrados. A pesar de la reducción de operaciones el hecho de que el 63% de la nueva superficie de oficinas ya estuviera prealquilada ha permitido mantener los niveles de disponibilidad por debajo del 5%.
La tasa de desocupación en Barcelona a cierre de septiembre era del 6,7%, lo que supone un ligero repunte de 0,5 puntos porcentuales respecto al mismo trimestre del año anterior. La adopción de políticas de teletrabajo prolongadas por parte de algunas empresas y la reducción de gastos por parte de otras elevó la oferta vacante. Aunque la oferta de calidad continúa en niveles más bajos, en octubre la disponibilidad de estos espacios de trabajo era del 0,9%. En los últimos meses del año se registró un aumento de la oferta por subarriendo, representando casi un 4% de la oferta disponible, unos 14.400 metros cuadrados.
A pesar del reemprendimiento de la actividad, la cifra de contratación a fin del tercer trimestre se mantuvo un 60% por debajo de las del mismo periodo del año pasado y un 61% inferior a la media acumulada a estas alturas del año en los últimos cinco años, donde se alcanzaron récords de contratación.
La mayor parte de cierres de los dos últimos trimestres, representando casi la mitad del total, fueron firmados por parte de empresas especializadas en informática y tecnología. Las compañías de este sector han resistido mucho mejor el impacto de la actual crisis sanitaria, manteniendo los niveles de contratación de anteriores trimestres.
Las empresas de servicio y les siguen de lejos, con un 14% de la contratación, mientras que por parte de empresas de industria y energía se absorbió el 13% del espacio de oficinas de la capital. Con un poco más de un cuarto de la absorción se encuentran las compañías de ocio y consumo, público, sector financiero, profesionales independientes y otros.
El escaso número de operaciones realizados durante el año y la poca actividad del mercado en general provocó un mantenimiento de las rentas. Las rentas prime en el mercado barcelonés anotaron en 28 euros al mes por metro cuadrado, manteniendo el precio de los cuatro últimos trimestres. En el 22@ el precio de los espacios de trabajo es similar, y se mantuvo una estabilidad en rentas de 24,25 euros por metro cuadrado al mes, la misma cifra con la que cerró 2019. Sin embargo, el gran número de proyectos en construcción en la ciudad y los movimientos de grandes inquilinos derivados de la crisis del Covid-19 arrojan dudas a la evolución de las rentas en el segmento.